Objeto: Las Diligencias de Convocatoria a Asamblea de Propietarios de Condominio o asamblea de condominios, como se dice coloquialmente, tienen su fundamento en el artículo 28 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos (LPIPA).
Constituyen una herramienta para satisfacer un derecho reconocido o autoatribuido, este es, el derecho a convocar a la primera junta de asamblea de propietarios de condominio, con auxilio del juez competente.
El objeto de estas diligencias consiste en convocar en legal forma a todas las personas que tienen un título de propiedad sobre las distintas porciones de un condominio, con el fin de celebrar la primera asamblea de propietarios.
Dicho acto se impone como una solemnidad y como un auxilio judicial. De conformidad al artículo 29 Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, en esta sesión la asamblea deberá elegir al administrador del condominio, determinar las facultades no previstas en el reglamento y especificar su remuneración.
A su vez, adoptará los acuerdos para la administración de las cosas comunes del edificio y para regular las distintas relaciones entre los propietarios o residentes.
Ahora bien, la sesión de la asamblea será presidida por el administrador, según lo establecido en el Reglamento del Condominio.
Pero tratándose de una sesión que tiene por objeto su nombramiento, debe tomarse en consideración lo establecido en el artículo 29 inciso 2 Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos (LPIPA), que establece que mientras no se designe al administrador, el propietario del edificio debe nombrarlo o asumir él mismo dicho cargo; pudiendo, por tanto, presidir esa única sesión.
Requisitos de procedencia
La procedencia de la convocatoria a asamblea de propietarios se sujeta a los siguientes requerimientos: a) ser solicitada por cualquier de los propietarios del condominio; b) fundamentar la necesidad de la convocatoria, c) requerir que la efectúe (la convocatoria) el juez competente y bajo los mecanismos legales.
No es un requisito de procesabilidad el que todos los propietarios del condominio tengan el interés de convocar a asamblea de propietarios, pues la ley le concede dicha posibilidad a cualquiera de ellos por la simple razón de ser parte del condominio.
De este modo, la ley no impone como requerimiento que exista un acuerdo expreso o que no exista un conflicto de intereses entre los miembros del condominio, para que cualquiera de ellos pueda solicitar el respectivo auxilio judicial.
Trámite aplicable Asamblea de Propietarios de Condominio
Uno o varios de los condóminos pueden auxiliarse del juez para convocar a la primera asamblea de propietarios, estén o no todos de acuerdo.
Por tanto, considerando que la discrepancia de intereses no es un rasgo fundamental en este tipo de casos, la aspiración procesal del propietario se tramita como una diligencia judicial.
Pero las diligencias judiciales, como antes se dijo, pueden engendrar el conflicto, en cuyo caso deben respetarse las garantías mínimas de un proceso para que puedan configurarse válidamente.
El artículo 28 LPIPA establece que, “en todo lo que no estuviere previsto en el reglamento de administración, se estará a las disposiciones que adopte la asamblea de propietarios, la cual será convocada para la primera junta, a petición de cualquiera de ellos.
La convocatoria deberá preceder por lo menos diez días a la fecha en que deba efectuarse la reunión, y se hará por medio del Juez, debiendo convocarse sólo aquellos propietarios cuyos derechos aparezcan inscritos en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas”.
Por su parte, el artículo 68 LPIPA, dispone que, “el procedimiento bajo el cual se ventilarán las cuestiones relacionadas con esta ley, será el sumario”. Conforme a este artículo, las diligencias de convocatoria a asamblea de propietarios de condominio se deben tramitar bajo las reglas del procedimiento sumario.
Este procedimiento se regulaba en el artículo 512 del derogado Código de Procedimientos Civiles, y tenía por objeto resolver las pretensiones cuyo valor oscilaba entre diez mil y veinticinco mil colones, entre otras que no atendían al quantum de la cosa litigada.
A partir de la entrada en vigencia del Código Procesal y Mercantil, la estructura del proceso civil salvadoreño cambió, puesto que se suprimió toda la estructura procesal civil impuesta por el Código de Procedimientos Civiles y se instituyó una nueva, con fórmulas, principios, estructuras, mecanismos y denominaciones particulares.
De esta manera, por ejemplo, se dejó de hablar de juicios ordinarios y sumarios, y se establecieron los procesos comunes y abreviados.
Sin embargo, más allá de las diferencias conceptuales, orgánicas y de contenido, la estructura procesal aún conserva la forma básica o elemental de la organización jurisdiccional, al instaurar procesos declarativos y especiales.
De esta manera, el juicio sumario del Código de Procedimientos Civiles guarda correspondencia con el proceso abreviado del Código Procesal Civil y Mercantil (CPCM).
Pues este último tiene por objeto resolver las pretensiones cuyo valor no supere los veinticinco mil colones o su equivalente en dólar; así como otro tipo de pretensiones que no atienden al valor de la cosa debatida (artículo 241 CPCM).
Tanto el juicio sumario como el proceso abreviado están destinados a resolver conflictos de intereses de menor trascendencia económica para las partes –según el criterio político del legislador–, de ahí la identidad que guardan entre sí.
Por tanto, la interpretación correcta del artículo 68 LPIPA debe remitir a las reglas del proceso abreviado y no a las del juicio ordinario.
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